在全球氣候治理與可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)推動下，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的價值評估邏輯正在發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變——衡量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)價值，不再只局限于財務(wù)回報率，還要加入對環(huán)境、社會因素的考量，因為這些因素對資產(chǎn)的長期價值正產(chǎn)生越來越大的影響。例如評估一個消費類商超的潛力，也會涵蓋對周邊社區(qū)的積極影響和消費者信任粘性。不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目本身即是實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展轉(zhuǎn)型的重要載體。

PART.1

將ESG因素系統(tǒng)性納入REITs項目投資決策和管理流程

作為REITs基金的核心管理機構(gòu)，基金管理人立足受托責(zé)任履行雙重使命：一方面以專業(yè)運營能力為投資者實現(xiàn)資產(chǎn)價值穩(wěn)健增益，另一方面通過全生命周期管理體系對底層資產(chǎn)實施穿透式管理。因此針對原始權(quán)益人，基金管理人可以通過輸出ESG框架下的治理標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)險管控工具及可持續(xù)發(fā)展路徑，推動其管理理念向精細化、透明化、綠色化轉(zhuǎn)型；對于底層資產(chǎn)，依托ESG指標(biāo)體系的動態(tài)監(jiān)測與價值挖掘，基金管理人可以賦能資產(chǎn)的優(yōu)化，提高環(huán)境友好性、社會價值貢獻及公司治理水平，最終形成兼具財務(wù)回報與社會效益的可持續(xù)發(fā)展體系。

在"雙碳"目標(biāo)引領(lǐng)下，基礎(chǔ)設(shè)施節(jié)能降碳與轉(zhuǎn)型升級成為實現(xiàn)雙碳目標(biāo)的重要路徑，支持綠色產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施REITs的政策相繼出臺。對REITs項目開展ESG評價的需求逐步提升，構(gòu)建REITs ESG評價體系，可通過系統(tǒng)性評估項目的環(huán)境、社會和治理水平及效益、并動態(tài)監(jiān)測，能穿透式識別和審查項目全生命周期的ESG風(fēng)險和外部影響，不但完善了項目篩選、資產(chǎn)定價及風(fēng)險預(yù)警機制，也推動基礎(chǔ)設(shè)施投融資向“綠色轉(zhuǎn)型-財務(wù)回報-社會責(zé)任”三位一體價值創(chuàng)造的范式升級，相關(guān)配套研究和鼓勵政策也先后出臺。

表：基礎(chǔ)設(shè)施投資項目ESG評價相關(guān)政策

嘉實基金系統(tǒng)性梳理和研究了公募REITs發(fā)展中涉及的可持續(xù)議題、政策要求和評價體系，并針對現(xiàn)有REITs項目初步搭建了ESG治理架構(gòu)，將REITs項目ESG管理納入可持續(xù)投資業(yè)務(wù)辦公會重點議題。同時，嘉實基金也聯(lián)合原始權(quán)益人、項目外部管理機構(gòu)等關(guān)聯(lián)方尋求針對底層資產(chǎn)ESG優(yōu)化措施的認(rèn)可和支持，在項目全生命周期融入了ESG投資決策流程，在日常運營過程中加強基金管理人對ESG的主動管理，從而有力保障了REITs基礎(chǔ)設(shè)施項目的ESG績效。

嘉實基金REITs項目ESG投資決策流程

2024年，嘉實基金以首個由民營企業(yè)發(fā)起、具有社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的公募消費REIT——嘉實物美消費REIT為試點，攜手原始權(quán)益人及運營方北京物美商業(yè)集團，將ESG理念深度植入資產(chǎn)運營全周期，著力打造具有"煙火氣、人情味"的社區(qū)商業(yè)空間，構(gòu)建有溫度、可持續(xù)的社區(qū)生態(tài)，通過運營方與基金管理人的深度協(xié)作，實現(xiàn)資產(chǎn)價值與社會價值的雙重提升：

• 在運營管理機制方面，雙方建立聯(lián)合工作體系，通過定期例會和現(xiàn)場巡檢強化協(xié)同，由嘉實REITs可持續(xù)項目組深度參與物美運營團隊管理，針對消費REITs核心ESG議題形成全流程管控。資產(chǎn)改造中重點納入商戶體驗及滿意度、節(jié)能、環(huán)保、安防、社區(qū)關(guān)系等指標(biāo)，定期追蹤ESG效益轉(zhuǎn)化；
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• 日常運營聚焦四大維度：嚴(yán)守合規(guī)安全運營底線，優(yōu)化租戶服務(wù)與消費體驗；通過精準(zhǔn)招商提升出租率，以智能化管理降本增效；引入ESG導(dǎo)向的設(shè)施設(shè)備升級；建立常態(tài)化市場溝通機制。

PART.2

大力支持綠色轉(zhuǎn)型相關(guān)REITs發(fā)展

支持符合條件的新能源、生態(tài)環(huán)境保護等綠色轉(zhuǎn)型相關(guān)項目發(fā)行REITs，是政府鼓勵和引導(dǎo)社會資本投向綠色產(chǎn)業(yè)的有效抓手，對于加快全面綠色轉(zhuǎn)型作用突出。2024年8月，中共中央國務(wù)院關(guān)于加快經(jīng)濟社會發(fā)展全面綠色轉(zhuǎn)型的意見中提到：引導(dǎo)和規(guī)范社會資本參與綠色低碳項目投資、建設(shè)、運營，鼓勵社會資本以市場化年方式設(shè)立綠色低碳產(chǎn)業(yè)投資基金。支持符合條件的新能源、生態(tài)環(huán)境保護等綠色轉(zhuǎn)型相關(guān)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

基金管理人通過REITs可以動員更多的社會資本參與到清潔能源項目的投資和建設(shè)中，加速能源結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和低碳技術(shù)的推廣應(yīng)用。截至2024年12月底，以清潔能源基礎(chǔ)設(shè)施為底層項目的能源類基礎(chǔ)設(shè)施共發(fā)行7只，發(fā)行規(guī)模達188億，占總REITs發(fā)行規(guī)模的12%。

數(shù)據(jù)來源：嘉實基金

2024年3月，嘉實中國電建清潔能源REIT成立，作為國內(nèi)首單水電公募REIT將基礎(chǔ)設(shè)施REITs進一步擴容到水電領(lǐng)域，為公募基金落實雙碳戰(zhàn)略和綠色金融提供了新的路徑和模式。嘉實中國電建清潔能源REIT上市首年取得了亮眼的業(yè)績，項目底層資產(chǎn)四川省甘孜州九龍縣五一橋水電站（1-5號機組）2024年全年發(fā)電量突破5.03億千瓦時，同比增長14.92%，有效發(fā)電小時數(shù)達3,672小時，連續(xù)安全運行超16年，并創(chuàng)造了顯著的節(jié)能減排效益，成為綠色金融創(chuàng)新的標(biāo)桿案例。

*風(fēng)險提示：投資人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真閱讀《基金合同》、《招募說明書》等基金法律文件，了解基金的風(fēng)險收益特征，并根據(jù)自身的投資目的、投資期限、投資經(jīng)驗、資產(chǎn)狀況等判斷基金是否和投資人的風(fēng)險承受能力相適應(yīng)?；疬^往業(yè)績及其凈值高低并不預(yù)示其未來業(yè)績表現(xiàn)，基金管理人管理的其他基金的業(yè)績并不構(gòu)成本基金業(yè)績表現(xiàn)的保證，文中基金產(chǎn)品標(biāo)的指數(shù)的歷史漲跌幅不預(yù)示基金產(chǎn)品未來業(yè)績表現(xiàn)?；鹜顿Y需謹(jǐn)慎。